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物业上市公司如何吸引战略投资者和持续性盈利

自2014年6 月,彩生活在香港交易所上市,成为中国物业管理行业资本市场第一股。之后,中海物业、中奥到家以及绿城服务均先后成功在香港上市。国内资本市场,目前已有60家物业服务企业在新三板上市,而A股市场仅有已通过首发申请的南都物业,这将成为物业管理行业资本化进程加速的里程碑式事件。然而,上市只是企业成长的必经之路,而不是终点。十九大之后,在新形势下,尤其是在A股“港股化”的趋势下,上市公司将面临更加复杂的市场环境,有大机遇,更有大挑战。而本文主要阐述物业服务企业上市后面临的重大挑战,以期为物业服务企业在资本市场运作提供有益借鉴。

 新形势下资本市场运作的新逻辑

 2017年港股强势上涨30%以上,而A股也走出以A50和沪深300为代表的结构性牛市,是不同寻常的一年。

 从某种程度上来说,2017年是A股价值投资的元年。我们可以从两张图来分析,具体如下:


  从上图可以看出,市值在500亿以上的上市公司股价上涨达到30%以上,上市公司数量仅占5%左右。而约有80%的公司股价下跌,其中跌幅超过20%的占比为50%,跌幅超过30%的占比为30%。可以推测,在考虑个体差异的情况下,2017年投资者亏损20%很正常。为此,A股2017年出了两个新名词:“漂亮50”和“要你命3000”,正是冰火两重天。

  另外,2017年首次出现特别情况,就是越来越多的低市值(50亿以下)公司遭到机构无情抛弃,这些低市值上市公司,因为没有主力资金的介入,股价不断创新低。很多人都在幻想15年大牛市可以出现,依然钟情中小票,结果是越跌越买,越买越亏。对投资者来说,出现这种情况并不是操作层面出了问题,而是未发现现象背后所隐藏深层次的逻辑。

  从宏观层面来分析,由于沪港深互通,打通国内与国外的资金流动渠道。香港作为国际金融中心,通过沪深港渠道购买A股的多为国外大型投资机构。在中国国运蒸蒸日上的大背景下,A股必然成为全球资产配置性价比最高的市场。国际资本的涌入带来是对国内投资行为和理念的影响,价值投资也必将在A股市场盛行。从微观层面来分析,IPO常态化对A股最直接的影响就是重挫“壳资源”。换句话说,A股“牌照”资源不再稀缺。另外,在证券会不断加大市场监管和严禁炒作的政策背景下,A股市场炒作“壳资源”和重组愈发困难。

  对港股物业公司来说,港股市场是以价值投资为主导,因此投资者更多看重企业的长期基本面,而在基本面上主要关注三大指标:业务盈利能力、新楼盘获取能力、新业务创新能力。物业管理作为传统劳动密集型产业,业务盈利能力天生较弱,再加上人工成本刚性增长以及投资回收周期等因素,对其盈利能力产生重大影响。因此,物业公司上市之后,如何保障持续的盈利能力是对管理层重大考验。

  物业服务企业上市发展面临的挑战

  物业管理行业在整个社会分工价值链体系当中位于底层,从价值投资角度来看,行业本身对社会投资者并不具有吸引力。但在移动互联网时代,社区O2O成为资本追逐的风口。从已上市的几家港股物业服务公司的招股说明书当中可以看到,社区O2O是其未来创新转型的主攻方向。但至今传统物业管理服务收入仍占据绝对主导地位。物业服务公司上市之后,在信息公开透明制度不断完善的情况下,企业经营情况都将一览无遗地呈现在投资者眼前。在这种情况下,物业服务公司将面临诸多巨大经营压力和挑战。具体内容如下:

  挑战一:如何吸引战略投资者

  根据天风证券研究所提供数据,2017年年中A股散户持股比重为54.91%,机构持股比重为45.09%,平分秋色。其中机构包括公募基金、私募和自有基金、保险和社保基金、汇金和证金、QFII、非金融类上市公司、非上市法人机构等。若从投资目的来界定,投资者可分为财务型战略投资者和控制型产业投资者。对上市公司来说,上市的主要任务之一就是能够利用资本市场进行低成本融资,以支撑企业的实体经营。战略投资者的加入,一方面可以带来具有技术和管理基因的低息资本,另一方面可以获得其他投资者关注和资金介入,拉动股价,做大市值。

  通常,战略投资周期较长,因此战略投资者在标的选择上通常是具有良好基本面的上市公司,主要体现三个方面:一是所属行业的未来发展前景;二是企业所处的行业地位;三是企业自身财务盈利能力。而当前物业管理行业最具有吸引力的业务领域当属社区O2O,但从已上市的几家公司在该业务领域的总体表现,并未取得显著成效。反观BAT在O2O领域的战略投资和布局,市场预期非常高。倘若机构对物业社区O2O未来前景持悲观预期态度,在股价上反应的就是持续下跌。即便上市公司在二级市场主动增持,恐难以挽回下跌趋势。

  第二挑战:如何保持持续性盈利

  在IPO重新启动之前,上市公司隐性存在的巨大价值就是“壳价值”。壳公司每年亏损,但股价却是被资金炒翻天。但在新形势下,上市公司失去了“壳价值”,且在证监会不断完善退市机制的背景下,若出现连续亏损,退市成为必然。当前,传统物业管理服务盈利空间较窄,在人工成本上涨和费用收缴率低的双重挤压下,盈利堪忧。如果采取不完全履约的隐性违约措施获取不正当利润,会造成服务质量和口碑双重下降,严重的将丢掉存量项目。另外,物业竞争门槛低,同质化服务竞争激烈,尤其那些无大型地产公司背景的物业服务公司,拓展外部中高端楼盘的难度极大。因此,在“开源节流”均很难出成效的情况下,物业服务公司盈利能力的持续性也就很难得到认可。

  通常,上市公司拥有较强的融资优势,可进一步发挥资金杠杠作用:

  一方面可以通过纵向并购行业内其他优质物业服务公司资产,迅速扩大市场规模;

  另一方面也可以通过与其他机构(公募基金、上市公司等)成立产业基金,积极参与新兴产业的战略性投资,或者横向并购其他行业的优质资产,实施多元化战略,打造企业成长的第二曲线。

  同时,物业服务公司在优化人力结构方面,可考虑通过信息化管理平台以及人工智能建设,在提高运营管控效能同时降低运营成本,以及提升服务品质与口碑,进一步提升单价上涨空间和费用收缴率。

  上市物业服务公司应根据自身的实际发展情况以及所面临的内外环境制定3-5年的战略规划。在战略规划制定过程中,管理层可以较为全面、清晰地了解各方面情况。另外,管理层需要从经营维度向资本维度转变,以保证所制定的战略规划能够得到资本市场的认可。资本市场认可的战略规划,才具有存在的价值。